Acheter le terrain

Acheter un terrain en France et en Angleterre

Nous avions trouvé le terrain. Les choses allaient devenir sérieuses.

En Angleterre, une offre acceptée n’est guère plus qu’une intention polie. Chaque partie peut se retirer, et le « gazumping » est un sport national. En France, une fois que vous avez signé, le vendeur est engagé envers vous, et vous l’êtes presque autant envers lui. Pas de « gazumping ». Mieux vaut donc être sûr de soi.

Une précision avant de commencer : ceci est notre expérience de l’achat d’un terrain à bâtir, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les taux changent, vérifiez donc tout auprès d’un notaire avant de signer.

Comment se déroule un achat en France

Un achat en France se déroule généralement en trois étapes.

1. L’offre (offre d’achat). Facultative, et le plus souvent faite par l’intermédiaire de l’agence. Elle indique le prix que vous proposez et d’éventuelles conditions, comme l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire particulier.
2. L’avant-contrat. Le plus souvent un compromis de vente, où les deux parties s’engagent. Parfois une promesse unilatérale de vente, par laquelle le vendeur est tenu de vendre et vous avez une option d’achat. Dans les deux cas, vous versez un dépôt de garantie, généralement de 5 à 10 % du prix, détenu par le notaire.
3. L’acte de vente. Généralement environ trois mois plus tard, une fois les vérifications faites. Vous réglez le solde et les frais, et le bien est à vous.

Le dépôt n’est pas simplement perdu si les choses tournent mal. Le contrat énumère des conditions suspensives : si l’une d’elles n’est pas remplie, la vente tombe et vous récupérez votre argent. Si vous changez simplement d’avis, vous le perdez généralement.

Le notaire

Le notaire s’occupe de la partie juridique, à la fois avocat et rédacteur d’actes. Même si vous le choisissez, un notaire est un officier public qui agit pour l’opération, pas pour une seule des parties. L’acheteur et le vendeur peuvent partager un notaire, ou en avoir chacun un qui travaillent ensemble. Nous avons choisi Simon Attey, de Alpine 3V Notaires, qui parle anglais et s’est montré très rigoureux.

Le notaire effectue les vérifications : les recherches, les documents d’urbanisme, les démarches. Ce qui n’existe pas, contrairement au Royaume-Uni, c’est une culture de l’expertise du bâti. Pour une vieille maison, la logique, comme on nous l’a dit, est « si elle tient debout depuis cent ans, elle ne va pas s’effondrer demain ». Une expertise de maison ne nous concernait de toute façon pas. Nous achetions un champ avec un trou dedans.

Signer depuis l’Angleterre

Nous étions au Royaume-Uni lors de la signature de l’acte de vente, nous avons donc donné procuration au notaire pour signer en notre nom. C’est courant pour les acheteurs étrangers et cela nous a évité un voyage. Le solde a été versé sur le compte du notaire par virement bancaire, avec les frais.

Pas de délai de rétractation sur un terrain

Vous avez peut-être lu que les acheteurs français bénéficient d’un délai de rétractation de dix jours après la signature. C’est vrai pour une maison ou un appartement. Ce n’est pas vrai pour un terrain à bâtir.

Notre contrat le disait noir sur blanc : pas de droit de rétractation. Sur un terrain, vos vérifications doivent être faites avant de signer, pas dans les dix jours qui suivent.

Ce que l’achat a coûté

L’expression fourre-tout est « frais de notaire ». Le nom est trompeur : l’essentiel de l’argent est de l’impôt, et le notaire n’en garde qu’une petite part. Sur un terrain acheté à un particulier, comptez environ 7 à 8 % du prix. C’est le même taux que sur un chalet ancien, mais appliqué à un nombre bien plus petit, ce qui est un avantage discret de l’achat d’un terrain. (Sur un chalet, 7 à 8 % représentent une somme considérable.)

Une bonne surprise : les honoraires de l’agence étaient à la charge du vendeur, et déjà inclus dans le prix.

Les vérifications qui comptent pour un terrain

Les diagnostics français habituels (amiante, plomb, termites, énergie) sont pensés pour les maisons. Pour un terrain, ceux-ci comptent davantage :

• L’étude de sol. Ce sur quoi vous construisez. En montagne, elle n’est pas facultative. Nous racontons la nôtre dans le chapitre sur le terrassement.
• Le bornage. Un géomètre délimite exactement ce que vous achetez.
• L’urbanisme. Ce que vous avez le droit de construire. Notre terrain était accompagné d’un permis de construire déjà accordé, qui nous a été transmis avec le terrain.
• La viabilité. Eau, électricité et assainissement. Les raccorder est à la charge de l’acheteur, et « terrain dégagé » n’est pas la même chose que « terrain viabilisé ».
• Les cartes de risques. Les plans de la mairie pour les risques de glissement de terrain, d’avalanche et d’inondation, qui peuvent conditionner les fondations.

Propriétaires en France

Le notaire a signé, l’argent a circulé, et tout cela fait, nous sommes devenus propriétaires en France. D’un champ. Avec un trou dedans. Et un permis de construire que nous voulions déjà modifier.